不動産を売却する場合の委任状についてのポイントとは？
不動産を売却する場合、名義人が高齢で認知症などの場合、本人が売却することができないため、代理人に頼まなければいけません。その時の委任状にまつわるポイントをお伝えします。
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代理人は一般的には家族
不動産を売却する場合で、名義人である親が認知症などになり判断が鈍ったりすることがあります。その場合、一般的には配偶者や子供が代理人となり、不動産を売却することになります。しかし、不動産を売却するという行為はとても重責であり、安く売却してしまった場合など、あとで問題になったり裁判にまでなったりすることもあるくらい責任が重いようです。そのため、口約束で代理人になることはできず、委任状が必要となります。
名義人の親の家族が代理人になる場合とは？
名義人の親がまだ元気なのに、売却活動が面倒だという理由で子供に依頼することはできません。
・海外などの遠方に名義人がいる場合
・名義人が病気である場合
など
このように、やむおえない事情がある場合だけ、代理人を依頼することができます。認知症の両親にかわり、配偶者または子供が代理人になった場合、不動産の売却理由が名義人のための売却でなければ、家庭裁判所に認めてもらえないこともあります。例えば、相続の時の手続きを今のうちに減らすために、今のうちに売却をしておこうなどという場合は認められないこともあるようです。名義人の治療費補てんのためなど明確な理由がないと不動産の売却を代理人が行うことはNGなようです。
名義人の家族以外が代理人となる場合は？
名義人に身寄りがいないなどする場合や、家族が不適格だと判断された場合はこちらの人に代理人になってもらうことになります。依頼人の判断能力によって家庭裁判所が決めることになります。
・成年後見人
→司法書士、弁護士、親族などが多い。NPO法人や行政の育成制度により、一般市民が成年後見人となることもある。法定後見人と任意後見人がある。法定後見人は家庭裁判所が決めるのに対し、任意後見人は依頼者自らが決めることになる。
・保佐人
・補助人
ここで注意したいのは、不動産を代理人として売却できるのは、成年後見人だけであり、保佐人と補助人は代理人にはなれないということです。認知症など常に判断能力がない場合に成年後見人が必要で、判断能力が特に不十分な場合は保佐人、不十分な場合は補助人と判断能力の指標は、補助人＞保佐人＞青年後見人となります。
不動産の売却をする場合、保佐人や補助人の場合、本人の同意が必要になります。財産処分の代理権を付与されている場合であっても、家庭裁判所の許可は必要です。さらに、成年後見人であったとしても、代理人として不動産の売却をする場合は家庭裁判所の許可が必要になるようです。
委任状に書いておくべきこと
不動産売却のための委任状には決まった形式があるわけではありません。しかし、売却後に問題が生じた場合などに、代理人に依頼していた内容が一目瞭然にわかるようになっておく必要があります。そのため、委任状には登記簿謄本を準備し、代理人が売却した内容についてすぐに分かるように、これらの内容をマストで書いておくことをおすすめします。
① 不動産物件名
② 条件の表示
・売買価格
・手付金の額
・引き渡し予定日
・違約金の額
・税金の移行日：契約日ではなく引き渡し日
③ 代理人が売却額などの金銭を受け取った時の処理方法（例：収入印紙代、固定資産の精算金など代理人が立て替えた金額を差し引き、残額をすぐに依頼人の口座に振り込むこと、など。）
④ 所有権が移転したことを登記簿に記録する作業などを司法書士に依頼する場合、司法書士名を記録する。
⑤ 売買契約などに変更があった時は、代理人は名義人に対してどうするのか。相談するなどの決め事もきちんと書いておく。代理人が独自に決めることを避けたい場合はその旨を記入しておく。
⑥ 委任状の有効期限（3カ月など））
⑦ 依頼者に関する情報：委任状依頼日、住所、氏名、押印。
⑧ 受任者に関する情報：委任状依頼日、住所、氏名、押印。
印鑑は実印が必要～印鑑証明書も準備しておく
印鑑はシャチハタではなく、実印が必要となります。さらに印鑑証明証も準備しておく必要がありますし、住民票も準備しておきましょう。
納得のいく不動産の売却のためには委任状もマストアイテム
委任状の中に、売却価格を書く欄を設けることになります。不動産会社によっては、売却価格が違います。1つにしぼるのではなく、いくつかの不動産に見積を依頼して、本命を決めることが必要なのではないでしょうか。
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