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不動産を売却すると所得税でかなり優遇されます。そのためのいくつかの重要ポイントがあります。最大、所得が3000 万円控除される税金優遇を受けるためのポイントをお伝えします。

税金が安くなることと3000万の関係

所得税では、住宅は生活に必要な資産と考えることから、住宅の売却で得た資金は新しい住居の価格に組み入れられることが多く、住宅のための支出は額は大きいですが、贅沢品ではなく、一定の金額については生活費の一部だという考えがあります。

3000万円の控除と聞けば、かなりの税金がお得になると考えてしまいます。所得税の計算の仕方をご紹介すれば、きっと大体のイメージをつかんでもらえるかと思われます。所得税は課税価格に税率を掛けたものです。3000万円は課税価格を減らすことができる額となります。課税価格はこうなっています。

・収入－必要経費－控除金額（ここに3000万がふくまれる）：残りの額が課税価格

不動産を売却すれば何千万という収入が入ってきます。この収入の額を上記の最初の収入金額にプラスして、不動産を売却した年の所得税を計算することになります。3000万の控除といいますのは、不動産の売却収入から、最大3000万差し引いた額を収入額とすることができるというものです。もしも不動産を2000万で売却しても3000万のすべてを使うことはできません。最大3000万なので、使える額は売却収入の2000万だけです。

もし、5000万の不動産売却収入を得たとしましょう。不動産の3000万控除の適用を受けなければ、収入を5000万にして税金を計算しなくてはいけません。しかし、適用を受けることで2000万の収入になるだけですみます。税金がいくら得になるかは、税率にもよります。所得税は5～45％なので、3000万の控除をまるまる受けた場合の節税イメージは、税率5％の人で150万、税率4の人で1350万の節税となります。

サラリーマンが在職中に不動産を売却した場合は？

サラリーマンの方の所得税については、毎年の年末調整で自動的に会社が支払ってくれています。しかし、不動産を売却し収入があった年度については、ご自身で確定申告をする必要があります。確定申告をしなければ3000万円控除を受けることができないので注意が必要です。

自営業の場合は？

自営業の場合、毎年事業所得で確定申告をしています。不動産の売却による収入は、事業所得ではなく、譲渡所得扱いとなります。

不動産を売却して損をした場合は？

当初の購入価格よりも低い値段でしか売却できなかった場合、譲渡損失という赤字になります。この赤字については、ある条件を満たせばサラリーマンの給与所得や自営業の金額を不動産売却による損失額で減らすことができます。

所有期間が5年を超えていること

例えば、2年しか所有していない不動産を売却して、損失が出たとしても事業所得や給与所得からは差し引くことができないことになります。不動産を売却する年の1月1日地点での所有期間が5年以上の場合だけです。その場合、事業所得や給与所得から差し引いても、まだ損失の額が余る時は、翌年、翌々年、翌々翌年の3年間の繰り越し控除が認められています。

適用が受けられない場合もある？

売主、買主の関係が親子や夫婦関係の場合はNGとなります。また、去年またはおととしに既に不動産売却の3000万円の適用を受けている人は、受けられないことになります。家を何件も持っているなどする場合は注意です。

また、3年前に不動産売却をして譲渡損失が発生、その譲渡損失の3年間の事業所得や給与所得と相殺中の場合も受けることができません。ほかにもいくつかあるようですが、まずは不動産会社や税理士に相談してみられることをおすすめします。

3000万円控除の適用を受けて少しでも節税しよう

住むための家については、税金面でも優遇されていることがわかりました。売却し収入が入った年度の税金をおさえるためにも、確定申告されることをおすすめします。

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