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売却を検討するとまず仲介業者に査定を依頼される方が多いかと思います。

不動産業者が媒介価格について価格提示する際には、その根拠を示さなければならないと宅建業法に定められています。

また、最近では一括査定サイトも数多くあり、ご利用される方も多くなってきています。

しかし、正直なところ、仲介業者の査定はあてになるのでしょうか！？

査定価格の出し方

査定数字を出す方法は、基本的に取引事例比較法・原価法（積算価格）・収益還元法の3種類です。

マンションは、取引事例比較法。戸建は、原価法。収益物件は、収益還元法。と、主にはそうなりますが、実際には総合的に判断されます。

例えば取引事例比較法では、査定物件に類似した成約事例物件をもとに、評点により加減点し、算出します。

レインズの構築や不動産コンサルティングマスターの試験・登録を行っている公益財団法人 不動産流通推進センターでは、「価格査定マニュアル」を作成し普及を行っています。

査定数字は操作できる！？

査定書の書式は決まっていません。

仲介業者によって、エクセルや市販のソフト、独自のプログラムや査定サービス業者のサイトなどで算出致します。

ほとんどの査定書作成ソフト等では、営業マンの思惑により数字を調整することができるようになっています。

また、事例物件の選定やもとになる条件によっても、価格は大きく変わることになります。

査定金額の高いところに依頼すべき！？

査定金額が高いところに依頼すれば高く売れるでしょうか？

答えは、「否」です。

中には、取りあえず高い価格を提示し媒介契約を結んでから、少しづつ(いや、ガンガンと・・笑)価格下げの提案することを常套手段としている(大手)業者もいます。

業者買取なら別ですが、仲介の場合は相手があって成立します。大規模マンションで、同タイプで内装状況もほぼ同様、階数も一緒、とまず同じ価格であれば売れるだろうと思っていても、結果は違った・・・ということも多くあります。

査定価格＝成約価格となることの方が珍しいのかも知れません。

売却方法で選ぶべき

では仲介業者はどうやって選べば良いのでしょうか？

もしかしたら価格については、長い間そのマンションに居住していて、幾多の売り物件を見てきた売主の方が仲介業者よりも詳しいかも知れません。

価格以外の選択方法はなんでしょうか？私は、売却方法で選択するべきかと思います。

効果的な売却方法については、また別な機会にお話ししたいと思います。

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