住み替え時に絶対に押さえておきたい住宅ローンについて
人生の中でライフスタイルが変化するタイミングはいくつもあります。
結婚や子供の誕生、転職や身内の不幸など、、、そういった変化に合わせて今住んでる家から引越しをして新たな住居に住み替えることは少なくありません。住み替えとは、今住んでいる住宅から新しい住宅に移ることです。賃貸からの引っ越しと異なり、新たに住宅ローンを組まなくてはならない問題があります。そこで、住み替えの時に使えるローンやその申請方法、そしてローンを組むときの注意点はどのような所にあるでしょうか。以下、それぞれについて説明をしていきます。
①住み替え時に使える住宅ローンとは
住み替えをする時には、新に住宅ローンを組む必要がありますが、この時に利用できるのが買い替えローンになります。買い替えローンとは、今住んでいる住宅のローンがまだ完済していない場合でも、新しく購入した住宅のためにローンを組むことを言います。つまり、住み替えを行った段階では今住んでいる住宅と新しい住宅のローンが並行して組まれている状態になります。買い替えローンはすべての金融機関で行っている訳ではありません。
通常、住宅ローンを組むときには、その家に住んでいることが条件ですので、原則的には2つのローンを同時に組むことは出来ません。（実際には組めないことはないですが、1,ローンは年収に対しての返済比率が決まっているため、年収が高くなっていないと審査が通りにくいこと2,2つのローンを毎月返済する必要があるため家計への負担が一気に大きくなる）、現実に住み替えを行う必要がある人もいますので、柔軟に対応して買い替えローンを認めている金融機関もあるのです。
②住み替えローンの申請方法
住み替えをするにあたり、住宅ローンを2つ組む買い替えローンでは、買い替えローンを実施している金融機関に申請することが必要ですが、特に普通のローンの申請方法とは変わりありません。申請するときには、担保が必要になります。（※担保とは、ローン会社への救済措置です。もしお金を借りた人が借りたお金を返せない場合に、担保を万が一の保証として差し出します）
普通の住宅ローンであれば、担保物権の価値の7割程度しか貸してくれません。例えば、2200万円の評価がされている住宅を購入する時には1600万円から多くて1700万円ぐらいのローンが限界になりますが、買い替えローンの場合には、1．5倍から2倍の借入れが出来るようになっています。審査は、普通のローンよりもやや緩くなります。すでに住宅ローンを払い続けているため、実績があり、返済する能力はあると考えられるからです。またそれ以外にも、年収や勤続年数などの今後の返済能力についても厳しい審査が行われます。
現在、フリーランスなどの会社組織に属さない働き方が流行っていますが、どうしても住宅ローンを組みたい場合は、独立前にローンを組まれれることオススメします。悲しいかな、よほど能力が高い方であっても、独立時はサラリーマンの時と比較にならないほど金融機関から信用力を評価されません。もしすでに独立をされている場合は、3回目の確定申告後が狙い目です。3年間ほど安定した収入があると信用を受けやすくなります。
③住み替えローンの注意点
住み替え時に買い替えの住宅ローンを利用する場合、多くの金額を借りることができます。その点は優れた制度ということが出来ます。しかしながら、多くのお金を借りることができるということは、当然それ以上に返済をしなければならないのです。そこで、注意点としては、あまり多くのお金を借りすぎないことです。たくさんのお金を借りることが出来るとすれば、多くの人は限度額まで借りて、より良い家を選ぼうとします。ですが、その後の返済のことを綿密に考えると、出来るだけ余裕が持てる返済額にする必要があります。住み替えをする人の多くは、初めて住宅を購入する人よりも年齢は10歳以上高い訳ですので、返済額を多くするのは危険です。それと同時に返済期間をあまり先延ばしにするのも避けるべきです。
また、現在は金利が過去類をみないぐらい低いため変動金利を選択する方が多いですが、今後の景気の変動によっては将来の金利が上がるケースもありますし、（金利が上がれば総返済額が増える）不動産そういった将来の見透明なリスクも考えておく必要があります。
そして、そもそも新たに住宅ローンを組む必要があるのか、１人で悩まずに信頼のできる不動産会社や、金融機関に勤めている方にご相談されることをオススメします。皆さんがあとあとで後悔しない最適な判断ができるようお祈りしています！！
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