不動産売却益って何？
不動産の売却は、そう何度も体験するものでもないので、聞きなれない言葉がたくさん出てきますよね。そこで今回取り上げたいのは、「不動産売却益」についてです。
不動産売却益とは、不動産が売却された際に、自分がその物件を購入した時よりも高い価格で売却できた時の差額（利益）のことです。これは、売却による収入金額－（売却資産の取得費＋譲渡費用）で算出することができます。不動産売却益は、譲渡所得として課税の対象となります。
・ 売却資産の取得費
「売却資産の取得費」とは簡単に説明しますと、その物件を手に入れるのにかかった費用ということです。例えば、2000万円でその物件を購入した場合ですと、2000万というのが取得費となります。
しかし、ここで覚えておいていただきたいのは、「減価償却」についてです。建物というのは、築年数が経てば経つほどその建物の価値は下がっていきます。一般的には、使用期間中の償却費相当額を購入金額から控除し未償却残額相当額を算出します。それを取得費とするのです。
また、親から相続した財産や購入後から月日が経ち過ぎているもの等、実際の購入金額が定かではない場合に関しては、取得費を売却金額の5％相当額で考えるようになっているそうです。また相続により取得した財産の売却では、相続から3年10ヶ月以内に売却をされる場合に限って、納めた相続税額の全部もしくは一部を取得費に加えて譲渡利益から控除することもできるとされています。
・譲渡費用の控除
譲渡費用として控除されるものには、不動産業者に支払う仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙代、測量費用などが含まれます。遠方の物件を売りたいという場合においては交通費等がかかると思います。その場合も、売却のために要したものであれば控除することが可能となっています。
また、古家を取り壊しての売却に必要とされる解体費やその建物の未償却残額、借家人を立ち退かせるために必要とされた立ち退き料なども譲渡費用になります。しかし、税務申告のための税理士報酬などのような事後費用については控除対象には含まれませんので注意が必要です。
譲渡所得には、その不動産の所有期間に応じて税率が異なりますので、その点においても注意が必要です。譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるといった場合（長期譲渡所得）では税率は20％(住民税5%含む・復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%がプラスされます)、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）では税率は39％(住民税9%含む・復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%がプラスされます)となります。
また、居住用物件で、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えている場合は、課税長期譲渡所得が6,000万円以下の場合は税率14%(住民税4%含む・復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%がプラスされます)、6,000万円超の場合6,000万円を超える部分については15%(住民税5%含む・復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%がプラスされます)となります。
・居住用財産の特別控除
居住用の不動産については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。これは所有期間の長さは関係ありません。しかし、この特例を受けようと一時的に居住しても受けることができません。また、上記居住用の10年超の税率は、この控除後適用ができます。
現在住んでいなくても、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却をすればこの特例を受けることができ、また、家屋が取り壊わされている場合でも一定の要件に当てはまればこの特例を受けることも出来ます。
＜まとめ＞
不動産売却において慣れていない方にとっては、よく分からない内容・言葉がたくさん出てくるかと思います。そういった際には、必ず専門家やその件に関わっている人たちと確認するようにしましょう。また、細かな算出に関しては、自分たちがその件に関わる年の法律に従って行うようにしてください。不動産に関しての法律はよく変更があります。
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